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국세청 자료-세금에관한 진실 3편 -부동산 투기편 |
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제 3 편 부동산 투기,결코 방치할 수 없습니다.
Ⅰ. 부동산 투기, 국민경제에 심각한 폐해를 가져옵니다. 2
Ⅱ.국세청은 투기억제에최선을 다하고 있습니다. 5
Ⅲ. 부동산 투기 이익, 세금으로 반드시 환수하겠습니다. 10
<참고> 양도소득세 부담에 대한 오해와 진실 12
Ⅰ부동산 투기, 국민경제에 심각한 폐해를 가져옵니다.
1. 부동산 투자? 부동산 투기?
주변에 부동산을 사고팔아 큰 이익을 보았다는 사람이 제법 있습니다. 아직 팔지는 않았지만 값이 상당히 올랐다고 콧노래를 부르는 사람도 많습니다.
그러나 이런 사람들조차 자식들 결혼시킬 때 집값이 너무 올라서 아파트 한 채 사주기는 커녕 전세금 대주기도 힘들다고 불평합니다. 그리고는 부동산 투기꾼이 집값을 올려놓았다고 비난합니다.
즉, 자신이 부동산을 사고팔아 돈을 벌어들이면 투자이고, 다른 사람이 부동산을 통해 이익을 보면 투기라고 주장합니다.
사실 투자와 투기를 명확하게 구별하는 것은 어렵습니다. 일반적으로 ‘투자‘는 부가적이고 창조적인 소득을 발생시키는 경우를 뜻하며, ‘투기‘는 기회를 틈타서 이익을 보려는 행위를 말합니다.
그러나 부동산은 국민의 삶의 바탕을 이루는, 국민 모두가 누려야 하는 공공재*적인 자원으로서 그 공급량이 제한되어 있습니다.
＊공공재(公共財, Public goods) : 정부재정에 의하여 공급되어 모든 개인이 공동 으로 이용할 수 있는 국방․경찰․소방․공원․도로 등과 같은 재화 또는 서비스
따라서 거주의 목적이나 이용목적도 없이 주택이나 토지를 사들이는 투기행위는 부동산가격을 과도하게 상승시켜 주택이나 토지를 실제 필요로 하는 실수요자들에게 피해를 주게 됩니다.
특히, 부동산가격의 상승은 근로의욕을 떨어뜨리고 원가상승으로 인한 국가 경쟁력 약화 등 국민경제에 심각한 폐해를 가져옵니다.
이처럼 부동산 투기의 심각성을 깊이 인식하고 있는 정부는 실수요자를 보호하기 위해서 투기적 가수요를 억제하기 위한 다양한 정책을 펴나가고 있는 것입니다.
2. 부동산 투기의 폐해, 이루 말할 수 없이 심각합니다.
□ 부동산 투기는 강도․절도․도박보다도 더 나쁜 폐해를 줍니다.
왜냐하면 강도․절도의 피해자는 강도․절도를 당한 당사자에 국한되지만, 부동산 투기의 피해는 모든 국민과 국민경제 전체에 영향을 미치기 때문입니다.
또한 도박은 참여한 자만이 피해를 보지만, 부동산 투기는 이에 가담하지도 않은 대다수 국민들, 특히 저소득계층의 주거안정에 심각한 영향을 미칩니다.
□ 부동산 투기는 국가경쟁력에 치명적인 타격을 줍니다.
집값 상승은 근로자들의 임금인상 요인으로 작용하여 기업의 경쟁력을 떨어뜨리고, 더 나아가 국가경쟁력에 부정적인 영향을 줍니다.
사회전반의 부동산 가격상승은 원가상승(cost-push)에 의한 물가상승으로 인플레이션의 주된 요인이 됩니다.
□ 부동산 투기는 부의 편중을 심화시켜 국민통합을 저해합니다.
부동산 가격상승은 빈익빈 부익부를 초래하여 사회계층간의 위화감을 조성하게 되는데, 이를 해소하기 위한 유․무형, 직․간접적인 비용은 결국 국민 부담으로 돌아옵니다.
아울러 부동산 투기가 만연하여 불로소득을 얻는 경우가 늘어나면 “성실한 사람이 잘사는 사회“, “노력한 만큼 소득을 얻는 사회“를 이룰 수 없게 되어 사회 전반의 보편적 정의감을 해칩니다.
Ⅱ국세청은 투기억제에 최선을 다하고 있습니다.
2. 부동산 투기 대응, 국세청의 당연한 책무입니다.
부동산 투기소득은 탈루소득․음성불로소득의 대표적 사례입니다. 그러한 투기소득에 대하여 엄정한 세무조사를 실시하여 탈루한 세액을 추징하는 것은 국세청의 당연한 책무입니다.
즉, 부동산 투기소득을 얻지 못하도록 철저히 과세하고, 부동산 투기에 나서려는 대기자들에게 경고가 되도록 세무조사 사례 등을 적극 홍보하고 있습니다.
이렇게 함으로써 가수요를 억제하여 부동산 시장의 ‘수요측면‘에서 시장을 안정시키는 기능을 효과적으로 수행할 수 있는 기관이 바로 국세청입니다.
2. 부동산시장 안정을 위해 세정역량을 집중했습니다.
‘03년 10.29대책 이후 안정세를 보이던 주택 시장이 ‘05년 2월 부터 판교아파트 분양계획 발표를 계기로 서울 강남지역 및 분당 등지의 집값이 오르기 시작하는 조짐이 나타났습니다.
국세청은 전국적으로 투기심리가 확산될 수 있다는 점을 예견 하고 투기거래가 본격화되기 이전부터 2개월간의 사전분석을 거쳐 ‘05년 4월 서울 강남지역 등 가격급등지역의 아파트 및 분양권 양도 자에 대한 세무조사를 시작하였습니다.
이러한 과정에서 세수 여건도 어려운데 부동산 투기조사에 매진하는 것은 국세청의 고유 업무인 세수확보를 더욱 더 어렵게 할 것이라는 의견과, 이번에는 구조적이고 전국적인 투기현상이기 때문에 국세청이 나서도 힘들 것이라는 여론이 형성되는 등 어려운 상황을 맞기도 했습니다.
부동산 투기에 따른 세금 탈루 사례◈의사 박모씨는 최근 4년간 연평균 6천만원 정도의 소득만 신고하고 약 16억원의 사업소득을 탈루하여
- 강남소재 시가 23억원 상당의 아파트를 포함하여 ‘01년 이후 총 4채 48억원 상당의 강남권 아파트 및 주상복합아파트를 본인 및 배우자 명의로 취득함
◈가정주부 김모씨는 ‘03년 9월부터 ‘05년 3월까지 남편의 사업소득 탈루자금을 증여받아 고리로 사채를 빌려주고 담보 성격으로 수도권지역 56채의 아파트에 매매예약 가등기를 설정
- 사채를 빌려쓴 채무자가 채무를 변제하지 못하게 되자 김모씨는 가등기된 아파트 5채(25억원)를 헐값에 인수한 후 아파트값이 급등하자 이 중 3채(15억원)를 단기 양도한 후 양도세는 납부하지 아니함
그러나 정부의 부동산 종합대책이 발표되어도 신도시 건설․택지개발 등에 의한 주택공급 확대효과나 투기수요억제를 위한 제도개선방안의 실효성 확보에는 시간이 걸리고, 또한 부동산 투기의 특성상 어느 시점에서 투기가 갑자기 사라지는 것이 아니라는 점을 그간의 경험으로 잘 인식하고 있었기에 국세청은 투기혐의자에 대한 세무조사에 총력을 기울였습니다.
그 결과 ‘05년 한 해 총 12차례에 걸쳐 투기혐의자 3,094명에 대해 6,939명의 조사인력을 투입하여 4,077억원을 추징하였고, 부동산중개업법 등 법규위반자 168명을 관계기관에 통보하는 등 부동산 시장 안정을 위해 세정역량을 집중했습니다.
‘05년도 이후 부동산 투기관련 주요 세무조사 일지
일자조사대상대상인원효 과‘05. 3. 30.강남 등 아파트값 급등지역 투기혐의자1,317명분당, 용인, 강남, 서초, 과천,
목동, 명일동 등 투기발생지역내
가수요 차단‘05. 6. 23.투기조장
기획부동산 업체114개법인허위 개발정보로 땅값을 상승 시키는 반사회적 기획부동산 엄단‘05. 7. 6.투기혐의
다주택 보유자256명탈세혐의가 큰 4주택 이상 보유자에 대한 세무조사로 공급측면에서 일정부분 기여‘05. 7. 20.인터넷 시세 조작․투기조장 혐의 업체34개업체매집세력과 결탁한 아파트값 부풀리기 등 유통측면의 왜곡 시정‘05. 8. 31.송파 등 개발 지역 투기혐의자239명강남신도시, 각종 지역개발
계획에 편승한 토지 투기심리
차단‘05. 12. 5.강남 재건축 등
투기혐의자(1차)362명재건축 등 개발계획관련 국지적 가격 상승 조짐에 편승한 투기 심리 차단‘06. 3. 22강남 재건축 등
투기혐의자(2차)365명강남재건축 등 가격급등 지역
아파트 투기심리 차단‘06. 8. 21부동산 실거래가
부실신고 혐의자51명부동산거래의 투명성 확보와
진실한 실가 신고관행 정착유도‘06. 8. 22판교인근지역
복등기* 혐의자 등171명판교분양시 투기적 가수요 유입을 차단하여 실수요자의 분양기회 확대 및 분양권불법거래 사전차단＊복등기 : 전매가 금지된 아파트분양권을 불법 취득한 자가 아파트 준공 후 당초 당첨자 앞으로 등기하였다가 거의 같은 시기에 소유권을 이전해 가는 방법
3. 투기유형별로 차별화된 투기대책을 펼쳤습니다.
‘수요측면‘에서 투기적 가수요자에 대한 자금출처조사와 양도 소득세 조사를 통해 투기소득을 세금으로 철저히 환수함으로써 투기자뿐만 아니라 부동산 투기에 가담하려는 일반인들에게 투기 소득을 얻을 수 없음을 인식시키고자 노력하였습니다. 이를 위해 아파트값 급등지역에 대한 양도소득세 조사, 송파신도시 및 행정중심복합도시, 기업․혁신도시 및 개발예정지의 투기혐의자와 강남재건축아파트 취득자 등에 대한 자금출처조사 등을 실시하였습니다.
‘공급측면‘에서는 시장에 나오는 주택물량 증가에 초점을 두고 다주택보유자 256명에 대한 세무조사를 실시하여 물량 출회를 유도하기도 하였습니다.
다주택보유자에 대한 표본조사 통계발표◈‘00년 1월부터 ‘05년 6월까지의 강남지역 9개단지(재건축단지 6개 포함)의 아파트거래에 대하여 표본조사를 실시한 바 분석대상 아파트의 평균가격이 ‘00년 1월 3억 7,700만원에서 ‘05년 6월 10억 6,500만원으로 2.82배 상승
◈같은 기간 9개 아파트 단지의 전체 취득건수 총 26,821건 중 3주택 이상 보유 세대가 취득한 건수가 15,761건으로 전체 취득건수 중 무려 58.8%에 이른다는 사실을 밝혀내고 언론에 발표(‘05.6.24)
◈언론에서는 다수주택보유 통계를 집중 부각하여 주요 기사로 다루었고, 국민들에게 국세청의 투기조사에 대한 당위성을 인식시키는 등 큰 반향을 불러일으킴
아울러 ‘유통측면‘에서도 투기적 가수요를 부추기는 기획부동산업체와 인터넷 시세정보제공 중개업소 등에 대한 세무조사를 통해 법인세 등 총 826억원을 추징하고 34개 업체를 고발하였으며, 관련법규를 위반한 23개 업체는 관계기관에 통보하였습니다.
사주(社主)가 전면에 나서지 않고, 속칭 바지사장과 동생이 업체대표 또는 임원으로 있는 기획부동산업체 4개 법인을 통해 토지를 소규모로 분할 후 양도하여 수입금액을 탈루
Ⅲ부동산 투기 이익, 세금으로 반드시 환수하겠습니다.
1. 전담조직 신설 등 투기에 대한 상시관리 시스템을 구축하였습니다.
부동산 거래동향 파악과 투기세력에 대한 정보 수집 및 분석, 투기혐의자에 대한 상시관리 및 조사를 전담하기 위해 ‘06년 1월 국세청 본청에 ｢부동산납세관리국｣을 신설하였으며, 서울․중부 지방국세청에는 투기조사전담과를 설치하였습니다.
또한 기존의 부동산거래동향 모니터링 시스템을 개선하여 ｢거점별 거래감시팀(74개 팀, 619명)｣을 신설하고 강남 재건축단지, 행정 중심복합도시, 기업․혁신도시 등 주요지역의 거래동향을 중점관리하고 탈․불법거래유형을 사전 발굴하는 등 정보수집활동을 강화 하고 있습니다.
2. 철저한 사전분석에 기초한 투기조사를 추진하였습니다.
‘06년의 ｢3.30대책｣ 발표 전에 강남 재건축아파트 취득자 중에서 소득에 비해 아파트 취득가액이 크거나 허위계약서 작성 등으로 양도차익을 과소 신고한 혐의가 높은 자 등을 사전분석하여 세금 탈루혐의자 365명에 대한 조사에 착수하였습니다.
아울러 수도권 집값 상승의 계기가 될 수 있는 판교신도시 분양과 관련해서도 공고 이전에 중개업소 단속, 공고 이후 ‘현장상황팀‘과 ‘인터넷정보수집팀‘ 가동, 당첨자 발표 후 투기혐의자 조사 등의 분양일정별 세무대책을 사전에 준비하여 분양 공고 전에 발표함 으로써 과열 분위기를 차단하였습니다.
3. 거래 투명성 제고를 위한 실가신고제 정착에 노력하겠습니다.
‘06년 1월부터 부동산거래시에는 물건 소재지 관할 지방자치단체에 실제거래가액을 신고하여야 하며, 6월 1일부터는 신고된 실거래 가액이 부동산 등기부에 기재되고 있습니다.
부동산 거래가액을 허위로 신고하는 행위를 차단하고 정확한 양도소득세를 과세하기 위해서는 정직하고 투명한 실거래가 신고 분위기가 하루 속히 정착되어야 합니다.
이를 위해 국세청에서는 부동산 실가신고제에 대한 지속적인 홍보와 아울러 부적정 신고사례에 대해서는 철저한 조사와 단속을 펼쳐 나가겠습니다.
4. 부동산 투기로 인한 부의 축적이 발붙이기 어렵게 하겠습니다.
국세청은 앞으로도 ‘부동산 투기는 절대 방치하지 않는다‘는 의지를 가지고 부동산 관련 탈루소득을 세금으로 철저히 환수해 나갈 것입니다.
‘06년 들어서도 7월 말까지 조사를 마친 860명에 대해 1,092억원을 추징하고 46명을 관계기관에 통보하는 등의 조치를 하였습니다.
최근 부동산 시장은 정부 정책의 본격적인 시행 등으로 안정세를 보이고 있지만(전국 아파트가격 상승률 : ‘06년 5월 1.2% → 6월 0.5% → 7월 0.2% → 8월 0.2%), 시장의 완전정상화를 확신하기에는 아직 이른 상황입니다. 국세청은 앞으로도 부동산 투기로 인한 부의 축적이 발붙이기 어렵도록 부동산 탈루소득에 대해 철저히 과세할 것입니다.
부동산 투기를 근절하기 위해서는 정부의 노력도 중요하겠지만 부동산 정책에 대한 국민들의 이해와 변함없는 성원이 절실히 요청됩니다.
국세청에서는 각종 투기대책에 대한 국민들의 올바른 이해와 평가가 이루어질 수 있도록 지속적인 노력을 기울여 나가겠습니다.
<참고> 양도소득세 부담에 대한 오해와 진실
1. 1세대 1주택의 서민층도 양도소득세를 걱정해야 하나요?
□ 주택 보유세대의 91%는 양도소득세 부담이 거의 없습니다.
정부는 서민․중산층의 주거생활 안정을 위하여 1975년부터 1세대 1주택자에 대해 양도소득세를 과세하지 않는 1세대 1주택 비과세 정책을 유지하고 있는데, 이러한 세제혜택을 받는 1세대 1주택자는 주택 보유세대의 약 91%입니다.
이런 경우에는 3년 이상 보유(서울지역 등의 경우 2년거주 요건 추가)하였다가 양도할 때 그 가액이 6억원 이하라면 양도차익이 발생하여도 양도소득세를 전혀 납부하지 않아도 됩니다.
양도소득세를 내는 고가주택은 전체주택의 2～3%에 불과하며 세부담도 양도차익의 10% 내외 정도로 높지 않습니다.
1세대 1주택자가 3년 이상 보유한 후 집을 팔 때 실거래가액이 6억원을 넘어서면 양도소득세를 내야 하는데, 6억원을 초과하는 ‘고가주택‘은 전체주택의 2～3% 수준에 불과합니다.
또한 이 경우에도 양도소득세는 양도차익 전부에 대해 과세하는 것이 아니라 6억원 초과분에 해당하는 양도차익만을 과세하기 때문에 양도소득세 부담이 높다고 할 수 없습니다.
※ 양도차익 산식 = [전체양도차익 × (양도가액 - 6억원) ÷ 양도가액]
표에서 보는 바와 같이 1주택 보유자가 10년 동안 보유한 집을 10억원에 파는 경우 양도세 부담은 3천 800만원으로 ‘부동산의 양도로 얻은 이익‘인 양도차익의 7.5% 수준에 불과합니다.
1세대 1주택자의 양도소득세 부담과 실효세율
(단위 : 백만원, %)
보유기간양도가액취득가액양도차익양도소득세
(실효세율)3년60047696비과세1,00079416010(6.3)1,5001,19124034(14.2)5년600409168비과세1,00068128021(7.5)1,5001,02141964(15.3)10년600278306비과세1,00046450938(7.5)1,500695764102(13.4)15년600189400비과세1,00031666640(6.0)1,500474999105(10.5)※ (가정) ① 연간 주택가격상승률 8%(10년 평균 서울지역 연간 아파트가격 상승률 : 7.99%)
② 필요경비는 취득가액의 5.8%(과거 취득세․등록세 등)
③ 양도소득세 세액은 예정신고납부세액 공제 적용 및 주민세 포함
2. 양도소득세 부담, 과연 낮추어야 할까요?
정부는 최근 부동산 양도에 따른 초과이익 환수 및 부동산시장 안정을 위해 일부 다주택 보유자 등에 대한 양도소득세를 강화하였습니다.
※ ‘07년부터 1세대 2주택자(28만 세대, 주택보유세대의 2.9%)에 대해 50% 세율로 중과
이에 대해 ‘양도소득세 부담수준을 낮추자‘는 주장이 일부 있으나, 정부의 부동산 정책은 다주택 보유자 등이 부동산을 통하여 얻는 초과이익을 환수하기 위한 것으로서 실수요자인 1세대 1주택자에 대하여는 영향이 없으며, 부동산을 팔아 얻는 자본이득(capital gains)에 대한 세금인 양도소득세의 부담수준을 현재보다 낮추게 되면 땀 흘려 번 근로소득이나 사업소득보다 세금 부담이 낮아지게 되어 소득종류간 세부담의 형평성이 훼손되게 됩니다.
뿐만 아니라 근로의욕․사업의욕을 떨어뜨리고 생산적인 분야로 투자되어야 할 돈의 흐름을 왜곡하는 등 국민경제 발전을 저해한다는 측면에서 결코 바람직하지 않습니다. |
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