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국세청 자료-세금에관한 진실 4편-8.31대책 |
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제 4 편 8.31대책, 부동산 시장의 항구적 안정을 지향합니다.
1.8.31대책은 세금폭탄?
‘국민은 세금자판기‘, ‘세제만능주의‘, 그리고 ‘세금폭탄‘…
8.31대책이 발표된 후 쏟아진 비판문구들입니다.
8.31대책 내용 중에서 양도소득세 실가과세 전면확대 및 1세대 2주택자 중과, 종합부동산세의 과세기준 6억원 하향 조정과 세대별 합산 등 과세정상화 조치로 인한 세금증가가 비판의 주된 대상이었 습니다.
하지만 지금까지 학계 등에서 오랜 기간 주장되어 왔으나 실행 되지는 못했던 부동산 거래 투명화를 위한 ‘실가 신고제‘와 ‘실가 등기부 기재제도‘에 대한 올바른 평가는 찾아보기 어려웠습니다.
더구나 주택 공급에 대한 상세한 계획도 제대로 주목하지 않은 채 세금에 대한 분석만으로 8.31대책을 평가절하하였습니다.
2. 8.31대책, 올바른 이해가 필요합니다.
8.31대책은 이전의 단편적인 대책이 아니라 세제개편은 물론 부동산 시장의 투명성 제고, 주택공급 확대, 서민주거 안정 등을 포괄한 종합대책입니다.
이를 위해 재정경제부, 건설교통부, 국세청 등 관련부처 간의 수십 회에 걸친 논의와 정당․전문가 및 국민여론 등을 수렴하여 ‘05년 ｢8.31대책｣을 마련함으로써 향후 지향해야 할 바람직한 부동산 시장의 로드맵을 제시하였습니다.
그 지향점은 바로 ‘실수요자 중심의 부동산 시장 개편‘과 ‘서민 주거 안정‘입니다.
이러한 8.31대책은 세 가지의 기본 틀로 이루어졌습니다.
① ‘부동산 거래 투명화‘를 위해 ‘06년 1월부터 모든 부동산 거래시 마다 실거래가 신고를 의무화하였고, 6월부터는 실거래가를 등기부에 기재하도록 제도화하였습니다.
② 종합부동산세 등 보유세를 합리적인 수준으로 조정하고, 다수주택 보유자의 양도차익에 대한 중과 방안을 마련하였습니다.
아울러, ‘투기이익 환수를 통한 초과이익 기대심리 제거‘를 위해 8.31보완대책(3.30대책)을 마련하여 ‘재건축 초과이익 환수를 위한 부담금 제도*‘를 올해 9월부터 시행하고 있습니다.
＊재건축 초과이익 환수를 위한 부담금 제도 : 주택 재건축시 발생하는 ‘초과이익‘의 일부를 국가 등이 부담금으로 환수하는 제도
③ 공급측면에서는 ‘공공역할 강화를 통한 공급확대‘방안을 제시하여 송파신도시 개발, 공공택지의 공급 증대, 분양가 인하와 공영개발을 통한 임대주택의 확대공급 등을 추진하고 있습니다.
Ⅱ이중계약서, 더 이상 용납되지 않습니다.
1. 이중계약서 관행, 부동산 투기의 출발이었습니다.
과거 부동산 투기 억제를 위한 각종정책은 임기응변적이고 일시적이어서 그 효과가 지속되지 못했습니다.
토지초과이득세*도 징수했었고 양도소득세도 강화했으며, 각종 개발부담금 부과 등 투기억제를 위한 다양한 정책이 시행되었습니다.
＊토지초과이득세
각종 개발사업 등으로 유휴토지의 지가가 상승함으로 인하여 그 소유자가 얻는 토지초과이득을 세금으로 환수하기 위해 토지공개념제도의 일환으로 1989.12.30. 제정되어 시행되다가 1998.12.28. 폐지되었음
그러나, 잠시 주춤하던 투기는 얼마가지 않아 또 다시 재연되는 반복적 현상이 계속되었습니다.
이러한 현상이 반복적으로 나타난 가장 큰 원인은 부동산 투기로 인해 실제 큰 이익을 얻었음에도 그에 합당한 세금을 내지 않을 수 있었기 때문이었습니다. 즉, 거래당사자간에 실계약서가 아닌 허위가액이 적힌 이중계약서를 작성하여 양도소득세 등을 탈루할 수 있었던 것입니다.
실거래가보다 낮은 가액을 기재한 이중계약서는 양도자와 양수자(취득자)사이의 이익이 서로 맞아 떨어지면서 당연시되곤 했습니다.
대부분의 부동산 거래에서 양도자는 양도소득세를, 취득자는 취득․등록세를 아낄 수 있다는 명분 아래 자연스럽게 담합하여 이중계약서를 작성하는 것이 관행처럼 굳어졌던 것입니다.
2. 허위가액 신고, 더 이상 허용되지 않습니다.
8.31대책의 기본적인 근간은 ‘부동산 거래의 투명화‘입니다.
이를 위해 ‘06년 1월부터 ｢부동산 실거래가 신고제｣가 도입되었 습니다.
이 제도에 따라 부동산을 양도한 사람이 시․군․구에 거래가액을 신고하면 건설교통부에서 부동산 시세조사 전문기관 등의 자료를 바탕으로 작성한 기준가액과 부동산 거래자가 신고한 가액을 비교하여 그 신고가액이 허위인지를 확인하게 됩니다.
만약 허위가액으로 이중계약서를 작성하면 양도자, 양수자뿐만 아니라 거래를 중개한 중개업자에게도 상당한 처벌이 따르게 됩니다.
※ 매도자와 매수자 : 취득세의 3배이하 과태료(주택거래신고지역은 5배)
※ 중개업자 : 중개업 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지
아울러 부동산 등기부에 실거래가 기재를 의무화하는 ｢실거래가 등기부 기재 제도｣가 시행되었습니다.
‘06년 6월 1일 이후 소유권 이전 등기를 신청하는 경우 등기부에 실거래가를 기재하도록 부동산 등기법이 개정된 것입니다.
이에 따라 어느 누구라도 부동산 등기부를 자유롭게 열람할 수 있어, 모든 국민이 허위가액 기재에 대한 감시자로서의 역할을 할 수 있게 되었습니다. 또한, 국세청은 부동산 거래가액을 허위로 신고한 혐의에 대하여 철저한 분석을 거쳐 세무조사를 실시하고 있으며, 다른 세무조사를 할 때에도 부동산 거래가액을 허위로 신고했는지 여부를 면밀히 살피고 있습니다.
이와 같이 허위가액을 신고하는지에 대한 이중삼중의 검증장치를 촘촘히 마련함으로써 과거와 같은 이중계약서 작성관행은 더 이상 지속될 여지가 없게 되었습니다.
Ⅲ비정상을 정상으로, 실가과세로의 전환
1. 과세로는 부동산 투기를 잡을 수 없었습니다.
종전에는 부동산을 양도하면 1년 이내의 단기양도, 미등기 전매, 고가주택, 투기지역내 부동산 등 일부거래를 제외하고는 원칙적 으로 기준시가에 의해 양도소득세를 계산했습니다.
기준시가에 의한 과세는 부동산을 팔아서 얼마를 벌었는지에 상관없이 정해진 기준시가에 의한 양도차익( = 양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)으로 양도소득세를 계산하는 방식입니다.
그러나 기준시가는 시세를 제대로 반영하지 못하기 때문에 실제 양도차익에 비해 매우 적은 양도소득세를 내게 된다는 문제점이 있었습니다.
따라서 기준시가 과세원칙 하에서는 부동산 투기이익의 대부분이 고스란히 투기자에게 돌아갈 수 밖에 없습니다.
기준시가와 실가로 각각 계산했을 때의 양도차익 비교
(1) 재건축 예정인 S아파트(18평) 양도시
- 실제 양도가액(’06. 4) : 3억 7,500만원〔기준시가 : 1억 2,900만원〕
- 실제 취득가액(’99. 10) : 8,000만원 〔기준시가 : 4,900만원〕
- 실제 양도차익 : 2억 9,500만원 〔기준시가 양도차익 : 8,000만원〕
☞ 기준시가 양도차익은 실제 양도차익의 27.3% 수준※ 실가 계산시 총 부담세액 : 6,900만원 〔기준시가 계산시 : 1,000만원〕
(2) D직할시 소재 농지 양도시(200평)
- 실제 양도가액(‘06.8) : 6억 2,500만원 〔기준시가 : 2억 3,600만원〕
- 실제 취득가액(‘87.11) : 1억 2,000만원 〔기준시가 : 4,500만원〕
- 실제 양도차익 : 5억 500만원 〔기준시가 양도차익 : 1억 9,100만원〕
☞ 기준시가 양도차익은 실제 양도차익의 37.8% 수준
※실가 계산시 총 부담세액 : 1억 300만원 〔기준시가 계산시 : 3,200만원〕
2. 부동산 투기소득, 실가 과세로 환수합니다.
과거 ‘75년부터 ‘82년까지 실거래가로 양도소득세를 과세한 적이 있었습니다. 그러나 한정된 조사인력으로 모든 거래에 대해 실거래가로 신고했는지 여부를 조사하기가 불가능하여, 조사받지 않은 경우와 조사받은 경우의 과세 불공평 문제가 발생했습니다.
아울러 조사할 대상이 워낙 많아 조사가 종종 지연되면서 오래전에 양도한 건에 대한 조사시에는 납세자가 실가를 입증할 자료를 분실한 경우도 발생하는 등 조사자와의 마찰도 없지 않았습니다.
즉, ‘제도적인 뒷받침‘ 없이 불충분한 국세청 조사인력만으로는 양도소득세를 실가로 과세하기가 매우 어려웠던 것입니다. 이에 따라 ‘83년부터 단기양도*, 미등기전매* 등의 예외적인 경우를 제외하고는 시세를 정확하게 반영하지 못하는 단점이 있기는 하나 행정의 효율성을 높이고 조세마찰을 줄이기 위해 ‘기준시가 과세 제도‘로 변경하게 되었습니다.
＊단기양도 : 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 것
＊미등기전매 : 부동산을 취득한 자가 부동산 등기를 하지 아니하고 양도하는 것
이처럼 제도적 미비점이 있음을 알면서도 어쩔 수 없이 시행되어 오던 기준시가 과세제도는 8.31대책에 의해서 비로소 ｢부동산 실거래가 신고제｣와 ｢실거래가 등기부 기재 제도｣라는 실가과세를 위한 제도적인 기반을 갖추게 되었습니다. 일일이 세무조사를 하지 않아도 부동산 거래자가 실가로 신고할 수 밖에 없는 제도적 장치를 마련함 으로써 이제 실가과세가 가능하게 된 것입니다. 이에 따라 ‘06년에는 우선 1세대 2주택자, 비사업용 나대지*, 부재지주 소유의 농지* 등에 대해서 ‘07년부터는 모든 부동산으로 확대하여 기준시가가 아닌 실제 벌어들인 양도차익을 기준으로 양도소득세를 과세하게 됩니다.
＊비사업용 나대지 : 건축물이 없는 대지로서 사업에 사용하지 않는 토지
＊부재지주 소유의 농지 : 농지소재지에 거주하지 않거나 직접 경작하지 않는 농지
실가과세원칙으로의 전환은 ‘세금폭탄‘이 아니라, 기준시가 과세라는 비정상적인 과세체계에서 능력에 맞는 세금부담이라는 응능부담 원칙에 부합하는 실질소득에 대한 과세체계로 개편된 것입니다.
즉, 이제야 비로소 ‘조세정의‘가 확립되는 정상적인 상태로 되돌려진 것입니다.
Ⅳ8.31대책, 조세정의의 실현입니다.
1. 집이 더 이상 투기의 대상이 되어서는 안됩니다.
주택 투기는 집값을 과도하게 상승시켜, 서민들의 내집마련의 꿈을 좌절시키고 근로의욕 상실, 주거비 보전을 위한 임금인상 압력 및 이에 따른 국가경쟁력 저하 등 이루 말할 수 없는 사회․경제적 폐해를 줍니다.
이러한 주택투기를 차단하기 위해서는 투기이익을 세금으로 철저히 환수하는 장치를 마련함으로써 투기에 대한 기대심리를 낮출 필요가 있습니다. 8.31대책에서는 ‘07년부터는 2주택자가 집을 팔면 50%의 높은 세율로 양도소득세를 과세하도록 하였습니다.
이는 불필요하게 많은 주택을 사고 팔아서 과도한 양도차익을 얻을 경우, 근로소득이나 사업소득과 같이 땀 흘려 벌어들인 소득 보다 무거운 세금 부담을 지움으로써 소득종류 특성에 맞는 과세 형평을 유지하고 조세정의를 바로 세운 조치라 하겠습니다.
※3주택 이상을 소유한 사람이 집을 팔면 ‘05년부터 60% 세율로 양도소득세가 과세되고 있습니다.
그러나 근무상의 형편, 혼인, 노부모 봉양 또는 소송에 의해 취득하는 등 불가피하게 2주택자가 된 경우에는 중과대상에서 제외함 으로써 제도개편으로 선의의 피해를 입는 경우가 발생하지 않도록 하였습니다. 한편, 주택을 보유한 세대의 91%에 해당하는 1세대 1 주택자는 3년 이상 보유하는 경우(서울지역 등의 경우 2년 이상 거주요건 추가 필요) 여전히 비과세 혜택(6억원 초과 고가주택 제외)을 누립니다. 즉, 8.31대책은 대부분의 중산층․서민인 1세대 1주택자에게는 전혀 영향을 주지 않습니다.
8.31대책은 주택이 더 이상 투기의 대상이 아니라 사람이 살기 위한 공간이라는 것을 천명한 것이라고 할 수 있습니다.
2. 임시방편책이 아닌 부동산시장의 항구적 안정을 지향합니다.
현재 8.31대책 중 일부만이 진행되고 있어 아직 그 효과를 논하기 어려운 측면이 있습니다. 그러나 최근의 집값 하향 안정세가 지난 6월 이후 지속되고 있는 점 등을 고려 할 때 추후 개편된 종합부동산세 시행 등 8.31대책이 본격적으로 가동되면 그 효과는 보다 분명 하게 나타나게 될 것입니다. 8.31대책이 우선 당장은 세금만 증가 시키고 건설경기를 부양하는 것도 아닌 듯해서 실효성 없는 정책 이라는 비판을 받을 수도 있습니다.
그러나 장기적으로는 부동산거래의 투명성 제고와 세제합리화를 통한 ‘실수요자 중심의 거래활성화‘를 도모하고 공영개발방식의 임대주택 확대공급 등으로 ‘서민주거 안정‘을 이룩하여 부동산시장의 항구적 안정을 가져오게 될 것입니다. 이로써 부동산이 우리 국민 모두의 행복한 삶의 터전으로 자리잡을 수 있을 것입니다. |
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